開発行為許可・建築許可について

どんなときに必要な手続きなの？

　ここでいう開発行為とは都市計画法に基づくものを指します。建築物の建築などのために行う土地の区画形質の変更行為のことです。

　大きな土地を分譲したり、盛土・切土工事を行ったりしたいときに必要な手続きです。

　許可が必要なのは大規模な工事だけに限りません。特に、市街化調整区域内で住宅を建てたい場合などに必要です。

　開発行為許可が必要となる土地の面積規模は、その土地が存在する区域が都市計画法上でどの区域に該当するかによって異なります。

　（面積によっては、国土利用計画法による届出も別途必要です。）

※ 建物の用途によっては許可が下りません。

　すべての開発行為で技術基準を満たす必要があるほか、市街化調整区域での開発行為では建物の用途による基準があります。

１．法33条の技術基準

　造成計画・排水計画のほか、必要に応じて公園などを設置します。

　擁壁の構造計算や排水の流量計算などの専門的な知識が必要で、土木施工管理技士さんなどが設計をします。

　この開発行為によって、周辺地域に災害が起きたり生活環境が著しく悪化しないように配慮するための基準です。

２．法34条の用途基準

　市街化調整区域での開発行為は、法33条の技術基準を満たしたうえで、さらに建物が定められた用途でなければ許可されません。

　日用品を販売する小規模な店舗や個人の住宅は許可の可能性がありますが、大型店舗やアパートは建てられません。

　「市街化調整区域で」「開発行為を伴わずに」建物を建てたいときに必要な手続きです。住宅の建替えなどの場合に必要です。

　開発行為許可は造成+建築の許可、建築許可は建築のみの許可といえばわかりやすいかもしれません。

　こちらも法34条の用途基準を守る必要があります。

　計画を作るにあたっては道路や水路、消防水利施設などの管理者と事前協議が必要で、関係各所から問題ないとお墨付きが得られる計画にしていく必要があります。

　そのうえで、正式に書類が受付される前にも県担当課との事前協議・審査がありますので、受付前にも1～2か月は時間が必要です。

　申請は随時受付されるところが多いですが、受付から許可までだいたい１か月～２か月程度はかかります。

　なお、特別の場合には「開発審査会」などと呼ばれる諮問会議に諮られますので、開催のタイミングに間に合わせる必要があります。

　また、開発行為をしたい土地が農地の場合は、一緒に農地法の許可申請をする必要があります。一緒に許可されますので、どちらかの審査に時間がかかると許可が遅れます。（たいていは開発行為許可の方が期間が長くかかります。）

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