行政書士
土地家屋調査士
土田事務所
農地の売買・貸借について
どんな契約にするのが一番いいのかな？
◆農地を売り買いしたい？貸し借りしたい？
農地以外の土地の売買・貸借は当人同士が納得し契約すればできますが、農地の売買・貸借は農地法により制限されています。
農業への新規参入や大規模化をしやすいように法改正がされた結果、貸借の形態が複雑になってしまい、農業をしようにも農地をどうまかなえばいいのかわかりにくくなりました。
また、農地の持ち主としては、住んでいる場所や健康状態により耕作できないこともあります。
ほったらかしにして周辺の農家から苦情が出る前になんとかしたい、と感じる方もいると思います。
農業にチャレンジしたい方が農地をほしいのか、既に農業をしている人が経営面積を広げたいのか。
農地を手放したいのか、一時的に預けたいのか。
当事者の意向に合わせて、最適な契約形態を選ぶ必要があります。
◆農地を「売る」「買う」にはどうすればいいのか？
農地法第３条による許可が必要です。
許可の要件はいろいろありますが、農業をきちんと営めると認められる人だけが所有権を取得できます。
過去には５反要件（農地を5,000㎡以上持っていないとそもそも買えない）がありましたが、この規定が撤廃されたことで、農業への新規参入がしやすくなりました。
◆農地を「貸す」「借りる」にはどうすればいいのか？
貸借の場合は、
①農地法３条による許可をとる方法
②農地中間管理事業法による利用権設定をする方法（農地中間管理機構を介した利用権設定）
どちらかを選びます。
このほか、③農業経営基盤強化促進法による利用権設定をする方法（いわゆる相対契約）がありましたが、法改正により新規設定ができなくなりました。契約期限満了後は、順次①②に切り替えていくことになります。
契約期間を何年にしたいのか、いつから利用権を設定したいのか、契約当時者が亡くなった場合に契約を相続人に引き継がせたいのかなどを考慮して、契約形態を決める必要があります。
◆手続きが終わるまでどれくらいの時間がかかるの？
どちらの手続きをとるかによって、大きく異なります。
①農地法３条による許可をとる方法
農業委員会で申請受付がされてから、だいたい１か月～１か月半後に許可が下ります。
手続きを急ぎたい方は、こちらの方法がおすすめです。
②農地中間管理事業法による利用権設定をする方法
市町村の窓口に利用権設定の意向を伝えてから、だいたい５か月はかかります。
この方法は貸主・農地中間管理機構・借主の転貸借契約のようなもので、この契約書作成にかかる期間や当時者のハンコをもらう時間が必要なためです。
その代わり、当時者間での賃借料支払いのトラブルがない、契約期間の満了時には機構から案内されるなど、契約上の安心感があります。
◆当事務所に依頼するメリットは？
農地の売買・貸借のときには、手続きの後の農業経営や、当時者間が亡くなったら契約をどうしたいかなど、将来を踏まえて検討する必要があります。
当時者間の意向を踏まえて、どんな手続きが最適がを一緒に考えご提案します。
また、農地をすべて売りたい・貸したいと検討する中で、違反転用などが見つかることもあります。
万が一そうなった場合でも、解決策を提案しながらお話を進めていくことができます。