市街化調整区域にある畑に建てた自宅。建築前にした手続きは？

　うちの自宅兼事務所は市街化調整区域に所在していまして、元々は畑だったところに建築しています。

　市街化調整区域は一般的に建築ができないエリアなのですが、いろいろ要件を満たした上で、今この地に住むことができています。

　建築にあたっては、次の手続きをそれぞれ専門家の方にしてもらいました。（ちなみに赤字はうちの事務所でできる業務です。）

①農振除外（行政書士）

　原則として農地転用ができない区域（農用地区域）でしたので、まずはその区域から外してもらいました。

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②農地転用・開発行為許可申請（行政書士）

　農地転用は「農地を農地以外にすること」、開発行為は「建築目的で土地を造成すること」の許可です。

　どちらも土地の造成という同じ行為に関する許可ですが、根拠となる法律や規制目的が異なるのでそれぞれの許可をとります。

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③建築確認申請（建築士）

　安全性などの観点からみて、建築したい建物が法律に適合するかの確認を受けます。

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④地目変更登記（土地家屋調査士）

　地目（土地の用途）が畑から宅地になったので、登記地目を変更してもらいました。

　登記地目が農地のままだと、将来「ちゃんと農地転用してあるのか？」と余計な調査の手間が増えるので、間違いなく手続きしてもらいます。

　なお、銀行が住宅ローンの抵当権を設定するときには、宅地に変更するよう条件をつけることが多いようです。

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⑤建物表題登記（土地家屋調査士）

　建物が完成したので、所在地や構造や面積などを登記してもらいました。

　「ここにある建物はどのような建物か」を公示してもらう手続きです。

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⑥建物所有権保存登記（司法書士）

　登記した建物が「誰のものか」を公示してもらう手続きです。

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⑦抵当権設定登記（司法書士）

　住宅ローンを組んだので、銀行に抵当権を設定されます。

　この建物は担保に入っており、抵当権がついていますと公示される手続きです。

　うちは農地に建てようとしたので①農振除外・②農地転用・④地目変更をしました。

　さらに市街化調整区域にある土地を造成するため②開発行為許可もしました。

　市街化区域にある宅地を買って建てるのであれば、これらはする必要がない手続きになります。

　ちなみにすぐ近くの県道を挟んで北側は市街化区域です。そんなに距離が離れていなくても、調整区域は調整区域。許可要件がなければ建てられません。

　不動産取引では、都市計画区域の指定状況がとても重要な事項の一つになります。

　どの区域に指定されているかによって、このように手続きの有無や建築の可否が変わってくるためです。

　ちなみに、うちは都市計画法第34条第1項第12号のうち「分家住宅」の要件に該当しますが、原則として、住宅用途以外に使用すると都市計画法違反になります。

　自宅の一室を事務所として使用するために、あらかじめ「建築物の用途変更」という手続きをして許可を得て開業しました。（この手続きをせずに違反になっている事例が多いこと…）

　どんな手続きか、要件などはまた後日の記事で紹介します。