事務所ブログ

うちの事務所では農振除外という手続きを取り扱っていますが、そのご案内の中で「農業振興地域整備計画」という言葉が出てきます。 　農振除外について（※業務のご案内ページです。） 　農業振興地域整備計画は、農地を守るだけでなく、農業を続けられる環境を整えるための、とても大切な計画です。 　概要だけでもお伝えできればと思っています。 　いきなりですが、都市計画法に基づく「都市計画」は、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。 　秩序あるまちづくりのために都市計画区域を指定し、その中を次のように区分しています。 1.既に市街地化している、または市街地化していくべきエリア（市街化区域） 2.市街地化を抑えるべきエリア（市街化調整区域） 3.特に定めないエリア（非線引き区域） 　都市計画区域の中で、建物の用途等を地域単位で指定する「用途地域」という制度もあります。 　一方、農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づく計画が「農業振興地域整備計画」です。 　農業振興や農村集落の維持・発展のために、農業振興地域を指定して、その中を次のように区分しています

「農地を手放したい」というお悩みは本当に多く、お困りの方が大勢いらっしゃいます。 　農地は宅地のように自由に売り買いできるものではありません。 　農業者や農地を守るため、ひいては食糧供給の安定のため、農地法という法律で売買や転用が規制されています。 　農地を手放す方法は、大きく分けて2つあります。 １．農家さんに、農地のまま引き渡す（農地法第3条許可） 　耕作を希望する方に、農地のまま譲る方法です。譲り受けた人が、どんな作物を作るか、など耕作の見込みが具体的に記載し申請しなければなりません。 　既に農業を営んでいる方だけでなく、新規就農を希望する人にも譲ることができます。 ２．農地を耕作以外の用途に使いたい人に引き渡す（農地法第5条許可） 　住宅用地や資材置場、駐車場などの農業以外の用途で使いたい方に渡す方法です。必要に応じて農振除外の手続きもセットになります。 　農地の位置や面積などがわかれば、5条許可がとれそうか、難しそうか、とれそうでも条件がつきそうかといったことがおおよそ判断できます。 　まずは取りうる選択肢を整理してから、譲り渡す相手を

10月1日は「土地の日」です。 「土」という漢字が「十」と「一」から作られていることから国土交通省が定めた記念日で、10月は「土地月間」とされています。　私の名字も「土」が入っています。余談ですが。 　土地の日に関連して国交省が監修している『わかりやすい土地読本』という読み物を読んでみたのですが、土地の歴史のことや法律・ルールなどが簡潔にまとまっていて、とても読みやすい内容でした。 　土地家屋調査士の仕事についても、どんなことをするのか簡単に書いてあります。 　近年見られる土地の問題のことや、法改正の概要にも触れていたので、土地のことで調べ物をするときはまず読んでみると参考になります。 　参考：国土交通省ホームページ「土地月間・土地の日」 　ところで、この土地読本には、土地の価格のことや税制のことも書かれていました。 　私が市役所で最初に配属されたのは資産税課の土地係でして、こんなことをしていたなあと懐かしく思い返しました。 　ちなみに、嘘か真か、「土田さんだから土地係でいいんじゃない？」との上司の一言で土地係に決まったと聞いています。...

都市計画が変更される時にはその案が縦覧（一定期間市民に公開すること）されるのですが、富山市では8月に、市街化調整区域の一部を市街化区域へ編入する内容の案が縦覧されていました。 　長期的な見通しをたてて都市計画が作られ ますが、大体10年に1度程度、今回のように区域の見直しがされることがあります。 　こうした都市計画の変更は、都市計画担当課だけで進められるものではなく、農業振興地域整備計画を所管する担当課とも事前に調整しながら進められます。 　土地利用計画に関わる部署同士が連携し、農地として守るべき区域と、宅地化を進める区域のバランスを取っていくためです。 　市街化区域へ編入する前に、農業振興地域整備計画の農地として保全すべき区域から外す必要があります（いわゆる農振除外ですね）。 　農地が市街化区域に編入されるとどうなるのか？ 　農地転用は、許可制ではなく届出制になりますので、転用のしやすさがまったく変わります。その代わり農地として耕作を続けたい方にとっては、補助金などが受けられなくなり不利になってしまいます。 　農地でなく宅地であっても、開発行為

「農地を転用するには農地法の許可が必要」ということは、最近は少しずつ知られるようになってきたように思います。 　では、「知らずに転用してしまっていた農地」はどうなるのでしょうか。 　よくある事例として、「相続した実家を売ろうとして登記簿を見たら、敷地の一部が農地のままだった」というものがあります。 　A.農地法施行前から宅地として使っていたのか 　B.許可を取らずに転用してしまっていたのか 　C.許可は取っているが地目変更登記だけしていなかったのか 　調べてみないと判断できませんが、Bだったときはいわゆる「違反転用」となり、特に注意が必要です。 　違反転用状態の農地は、原状回復を行い、違反状態を解消することが基本になります。 　今の基準に照らして許可基準があれば、「追認許可」という形で許可を得られることもありますが、あくまでそれは例外的な扱いです。 　また、資材置場を広げようとした際に、許可なく建築物を建てていたことが見つかるなど、建築基準法や都市計画法への違反が発覚することもあります。 　売買取引や事業拡大が進まなくなってしまい、お困りになる事

開業した方みんなが思うことかもしれませんが、ご多分にもれず私も、開業してから時間の使い方が変わったと感じています。 　市役所勤務のときは、通勤で自然とオンとオフが切り替わっていたものですが、自宅での仕事だとスイッチがない…。 　一応は仕事着（作業着）に着替えることで、オンの環境を作り出しています。 　ただ、逆にオフへの切り替えが難しくなりましたね。 　気づけば業務時間外でもパソコンを開いてしまいますし、あれやらなきゃ・これ勉強しなきゃがすぐ横に積まれている感じです。 　自宅兼事務所という環境なので、仕事と生活の境界線が曖昧になりやすいなと実感しています。 　諦めて早く切り上げるときもありまして、そんな「自分でどう時間を使うかを選べる」という個人事業主ならではの良さも感じています。 　まだまだメリハリは課題ですが、こうした気づきも含めて、開業してよかったなと思います。

以前別記事で、うちの自宅は住宅用途でしか使えない「分家住宅」として建築したと書きました。 　開発行為許可を得た土地では、その許可を受けた用途以外に使うことはできません。 　ただし、許可権者が問題なしと許可してくれれば用途変更が認められることがあります。 　うちは開業前にあらかじめ「建築物の用途変更」という手続きをして、一室を事務所として使う許可を得られました。（↓こんな感じの許可書が発行されます。）　 　そもそも市街化調整区域の開発行為が認められるのは、都市計画法第34条第1項に定められた、第1～14号の要件に該当する場合のみです。 　例として、次のような要件があります。 第1号： 　公益上必要な建築物や、地域住民の日常生活に必要な小売店舗などのための開発行為（小学校、飲食店、自治公民館など） 第11号： 　市街化区域に近い既存集落内の開発行為（自己用住宅など。一部事務所や店舗にすることが可能） 第12号： 　周辺地域の市街化を促進しない、目的や建築者など要件が限定された開発行為（分家住宅や既存宅地など） 　建築当時は、既存集落内ではあったものの

今日は法務局に行ってきました。 　法務局にはその管轄区域内の司法書士・土地家屋調査士会の会員名を掲示する場所がありまして、そこに自分のプレートを設置してきました。 　自分で掲示するものなんですね(^_^;) 　富山地方法務局では、１階の証明書発行請求機の横に掲示場所があります。 　私の名前は写真右下すみっこです。 　調査士会に登録して約ひと月経ちますが、こうして実際に掲示され、土地家屋調査士として身を立てていくのだという思いを新たにすることができました。 　同時に、諸先輩方に仲間入りさせてもらうのは恐れ多いような気もしてきます。 　一日も早く追いつけるように、ひたすら頑張ります！

このたびの石川県・富山県の大雨、報道で見ていましたがひどかったですね。 　被害に遭われた方には、心よりお見舞い申し上げます。 　富山市役所から公式LINEを通じて避難所開設の情報が次々届き、大変なことになっているなと感じていました。 　私の住む地域にも避難指示が出ていましたが、幸い大きな被害はなかったようです。 　避難所開設に従事された職員の方々はお疲れ様でした。 　土砂崩れや家屋の浸水被害も心配ですが、農業への被害も心配です。 　千葉県の大雨でもそうでしたが、収穫前に稲が水につかってしまうと、泥臭くなって最悪出荷できなくなってしまいます。 　大事に育てたものがだめになってしまうのは、心身ともにがっくりきてしまいそうで、農家さんご自身のことも心配ですね…。 　雨は上がりましたが、この後も片付けや罹災証明の申請など慌ただしいでしょうが、一日も早く復旧ができるようお祈りしております。

うちの自宅兼事務所は市街化調整区域に所在していまして、元々は畑だったところに建築しています。 　市街化調整区域は一般的に建築ができないエリアなのですが、いろいろ要件を満たした上で、今この地に住むことができています。 　建築にあたっては、次の手続きをそれぞれ専門家の方にしてもらいました。（ちなみに赤字はうちの事務所でできる業務です。） ①農振除外（行政書士） 　原則として農地転用ができない区域（農用地区域）でしたので、まずはその区域から外してもらいました。 　↓ ②農地転用・開発行為許可申請（行政書士） 　農地転用は「農地を農地以外にすること」、開発行為は「建築目的で土地を造成すること」の許可です。 　どちらも土地の造成という同じ行為に関する許可ですが、根拠となる法律や規制目的が異なるのでそれぞれの許可をとります。 　↓ ③建築確認申請（建築士） 　安全性などの観点からみて、建築したい建物が法律に適合するかの確認を受けます。 　↓ ④地目変更登記（土地家屋調査士） 　地目（土地の用途）が畑から宅地になったので、登記地目を変更してもらいました。...